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Comment s’opposer à une expulsion

Est-ce que la présente ressource vous concerne?

La présente ressource porte sur les droits reconnus aux locataires sous le régime de la Loi sur la location à usage d’habitation (LLUH). La LLUH s’applique à la plupart des logements locatifs de l’Ontario — par exemple : les chambres, les appartements, les maisons, les parcs de maisons mobiles et les maisons de retraite.

Toutefois, certains logements locatifs ne sont pas couverts par la LLUH. Par exemple, vous n’êtes peutêtre pas régi(e) par la LLUH si vous habitez un lieu qui est censé servir à des activités commerciales, si vous partagez une cuisine ou une salle de bain avec le propriétaire ou un proche parent de celui-ci, ou si vous résidez dans une habitation provisoire ou saisonnière appartenant à l’une ou à l’autre de catégories données.

De même, la LLUH ne s’applique pas à certaines catégories d’habitations partagées. Si vous partagez un logement locatif ou que vous louez un logement d’un autre locataire, nous vous proposons, à cleo.on.ca/roommates, (seulement en anglais), un outil en ligne qui vous aidera à savoir si la LLUH s’applique à votre situation.

Si votre logement n’est pas couvert par la LLUH, l’information de la présente ressource ne s’applique pas à vous. Si vous avez des doutes à ce sujet, voir Où obtenir de l’information et de l’aide.

Si votre propriétaire veut vous expulser

Pour vous expulser, votre propriétaire doit suivre certaines étapes prévues à la Loi sur la location à usage d’habitation (LLUH).

Si vous ne voulez pas déménager, votre propriétaire devra présenter une requête à la Commission de la location immobilière (CLI). La CLI est semblable à un tribunal, mais la procédure y est moins formelle. Cet organisme s’occupe des conflits entre les propriétaires et les locataires

Si votre propriétaire vous remet un avis

Pour le propriétaire qui veut procéder à une expulsion, la première étape consiste habituellement à remettre un avis écrit au locataire concerné. Votre propriétaire peut vous remettre cet avis de différentes façons — par exemple, en déposant cet avis dans votre boîte postale ou en vous le remettant de main à main.

Cet avis porte habituellement un nom qui commence par Avis de résiliation de la location. Tout en haut du document peut figurer l’un ou l’autre des numéros suivants : N4, N5, N6, N7, N8, N12 ou N13.

L’avis doit énoncer le motif pour lequel votre propriétaire veut que vous partiez. Il doit s’agir d’un des motifs énoncés dans la LLUH.

L’avis doit vous indiquer la date pour laquelle votre propriétaire veut que vous déménagiez. Votre propriétaire est tenu de vous remettre l’avis un certain nombre de jours avant cette date. Cette période dépend du motif d’expulsion que votre propriétaire a inscrit sur l’avis. Vous trouverez des exemples à cet égard dans le tableau ci-dessous.

Dans certains cas, l’avis doit également indiquer comment vous y prendre pour l’annuler. Par exemple : si l’avis vous dit que vous devez un montant de loyer, il doit vous préciser le montant exact que vous devez et à quelle date, au plus tard, votre paiement doit être remis pour qu’il y ait annulation de l’avis.

Si vous ne pouvez pas annuler l’avis, vous n’êtes pas forcément tenu(e) de déménager. Ce manquement signifie par contre que votre propriétaire pourrait passer à l’étape suivante : adresser une requête à la CLI.

Si votre propriétaire présente une requête à la CLI

Si vous n’annulez pas l’avis ou que vous ne déménagez pas, votre propriétaire peut présenter une requête à la CLI en vue d’obtenir une ordonnance d’expulsion. Pour ce faire, votre propriétaire doit remettre un formulaire de requête à la CLI et payer des droits. Le nom du formulaire commence habituellement par Requête en résiliation de la location ou Requête en expulsion du locataire. Tout en haut du document peut figurer l’un ou l’autre des numéros suivants : L1, L2, L3, L4, L7, A1 ou A2.

Habituellement, la CLI vous envoie par courriel une copie de ce formulaire, de même qu’un Avis d’audience. Dans certaines situations, la CLI pourrait ordonner à votre propriétaire de vous remettre ces documents.

Le fait d’avoir reçu ces documents ne vous oblige pas à déménager. Pour que l’on puisse vous expulser, il faut que la CLI rende une ordonnance d’expulsion après la tenue d’une audience.

L’Avis d’audience vous indique la date et l’heure de votre audience et précise si elle aura lieu en personne, par téléphone ou par vidéoconférence. Elle pourrait être tenue pas plus tard que 5 jours après que vous aurez reçu l’Avis d’audience.

Il est très important que vous vous présentiez à l’audience ou que vous y envoyiez quelqu’un qui puisse vous représenter. Si vous envoyez une autre personne, remettez-lui une permission écrite de vous représenter et voyez à ce que votre représentant apporte ce document à l’audience.

Si vous ne vous rendez pas à l’audience et que vous n’y envoyez personne, la CLI décidera probablement de vous expulser. Votre expulsion pourrait être prononcée même si vous vous présentez à l’audience avec un retard de seulement quelques minutes.

Ce que vous pouvez faire avant l’audience

Quelque soit la ligne de conduite que vous choisissiez, assurez-vous d’obtenir plus d’information et de recevoir une assistance juridique. Voyez l’encadré Point clé.

Arrêter le cours de la requête en payant le montant que le propriétaire prétend que vous devez

Si votre propriétaire a demandé votre expulsion au motif que vous deviez un certain montant de loyer, vous pouvez arrêter la requête en expulsion en payant ce montant avant l’audience. Dans le formulaire que votre propriétaire vous a remis (habituellement le formulaire L1), vous devriez trouver des renseignements détaillés sur le montant que vous devez payer pour arrêter le cours de la requête en expulsion. Ce montant comprend habituellement les droits que votre propriétaire a payés à la CLI ainsi que les frais engagés pour tout chèque qui a « rebondi », ou chèque sans provision.

Vous pouvez payer le montant au complet à votre propriétaire ou à la CLI. Exigez un reçu. Envoyez le reçu à votre propriétaire et à la CLI au moins 7 jours avant votre audience. Et ayez la copie à votre audience.

Obtenir de l’aide pour payer le loyer

Si vous pouvez habituellement payer votre loyer mais que vous avez soudainement des difficultés financières, il est possible que des organismes de votre collectivité soient en mesure de vous aider.

Certaines collectivités ont des banques d’aide au loyer qui prêtent de l’argent aux locataires pour les aider à payer leur loyer. Les prêts consentis par les banques d’aide au loyer ne comportent ni frais ni intérêts.

Si vous devez un petit montant de loyer, vous pourriez peut‑être obtenir de l’aide d’autres programmes – parfois appelés « programmes de prévention de l’itinérance ».

Pour trouver ces programmes dans votre localité, composez 211 ou rendez‑vous à 211ontario.ca.

Si vous recevez une assistance du Programme ontarien de soutien aux personnes handicapées ou du programme Ontario au travail, demandez à votre travailleur ou travailleuse de vous expliquer comment vous pouvez vous y prendre pour trouver de l’aide pour payer votre loyer.

Conclure une entente avec votre propriétaire

Vous pouvez tenter de conclure une entente avec votre propriétaire pour arrêter l’expulsion ou la reporter. Ce type d’entente est parfois appelé un « règlement » ou une « transaction ».

Le personnel de la CLI comprend des « médiateurs ». Ceux-ci tentent d’aider les locataires et les propriétaires à parvenir à une entente. Les médiateurs de la CLI sont aussi appelés agents de règlement des différends (ARD). Un médiateur pourrait vous téléphoner avant l’audience ou vous parler le jour de votre audience. Dans certaines régions de l’Ontario, le locataire ou le propriétaire qui veut les services d’un médiateur doit lui-même le demander à la CLI.

Vous n’êtes pas tenu(e) d’aller en médiation. Vous et votre propriétaire pouvez tenter de conclure une entente avec ou sans l’aide d’un médiateur. D’une manière ou d’une autre, vous pouvez vous présenter aux discussions avec un avocat ou avec une autre personne qui puisse vous aider — un membre de votre famille, un(e) ami(e) ou une travailleuse sociale ou un travailleur social, par exemple.

Vous n’êtes pas obligé(e) de conclure une entente avec votre propriétaire. Par contre, dans certains cas, c’est la meilleure chose à faire. Si, par exemple, vous devez un montant de loyer mais êtes incapable de le payer avant l’audience, une entente pourrait prévoir un calendrier de paiements qui vous accorde plus de temps pour acquitter votre dette.

Il faut toujours être très prudent(e) au moment de signer une entente, mais particulièrement dans le cas d’une médiation. Si vous signez une entente au terme d’une médiation, mais que vous ne la respectez pas, votre propriétaire pourrait être en mesure de déposer une requête en expulsion sans vous en aviser et sans que vous bénéficiiez d’une audience.

Avant de signer une entente de règlement, tentez d’obtenir des conseils juridiques, et assurez-vous que l’entente, à la fois :

• énonce exactement les dispositions dont vous avez convenu,
• ne comporte aucune disposition que vous considérez injuste ou que vous ne pourrez pas respecter.

Si vous signez une entente, assurez-vous d’en obtenir une copie et apportez‑la à l’audience.

Vous préparer pour l’audience

Si vous ne pouvez empêcher la requête de suivre son cours, vous devrez vous préparer pour l’audience. Il se peut que vous deviez prendre des arrangements pour permettre à certains témoins de se présenter à l’audience. Il se peut aussi que vous deviez faire des copies de documents ou de photographies que vous
voulez utiliser lors de l’audience.

Ce qui se passe à l’audience

Si la CLI tient une audience, un membre de la CLI voudra savoir pourquoi votre propriétaire souhaite vous expulser et pourquoi vous croyez que vous ne devriez pas être expulsé(e).

Devant la CLI, votre propriétaire a le fardeau de la preuve. Cela signifie que c’est lui qui doit prouver qu’il existe un motif juridique pour vous expulser. Vous avez le droit d’interroger tous les témoins que votre propriétaire fait comparaître lors de l’audience. Vous pouvez contester les déclarations de ces témoins ainsi que les autres éléments de preuve présentés par votre propriétaire. De plus, vous avez le droit de parler, de faire comparaître vos propres témoins et de présenter vos propres éléments de preuve lors de l’audience.

Dans le cas où le membre de la CLI convient qu’il existe un motif juridique d’expulsion, il peut quand même décider de ne pas vous expulser. Le membre de la CLI doit toujours examiner tous les faits — par exemple, les conséquences d’une expulsion pour vous et votre famille.

Dans certaines situations, même s’il y a un motif juridique de vous expulser, la CLI est tenue de vous laisser demeurer dans les lieux. Tel est le cas si le membre de la CLI accepte la prétention selon laquelle votre propriétaire, selon le cas :

• a gravement manqué de se conformer à la loi ou à la convention de location,
• tente de vous expulser parce que vous avez posé un acte pour protéger des droits que vous reconnaît la loi, ou parce que vous avez des enfants.

Ainsi, lors de l’audience, soulignez au membre de la CLI tout ce que vous voulez qu’il prenne en considération pour décider si vous serez expulsé(e). N’omettez rien. Il pourrait vous être utile de prendre des notes avant l’audience et de les y apporter pour ne pas oublier de dire tout ce que vous voulez dire.

Si la requête de votre propriétaire est fondée sur le fait que vous devez un montant de loyer, et que le membre de la CLI décide que le propriétaire ne s’est pas conformé à la loi ou à la convention de location, le membre peut aussi donner certains ordres afin de régler les problèmes constatés. Par exemple : si le membre de la CLI décide qu’il y a des problèmes en ce qui a trait à des réparations, il pourrait ordonner à votre propriétaire d’effectuer les réparations requises, ou il pourrait annuler une partie du loyer que vous devez.

Sachez toutefois que la CLI n’annulera presque jamais tout le loyer que vous devez. De sorte que, si vous devez effectivement un montant de loyer, vous devriez de toute façon proposer un calendrier de paiements que vous croyez être en mesure de suivre.

Le membre de la CLI pourra rendra sa décision à la fin de l’audience, mais il pourra aussi la rendre plus tard. La CLI énoncera cette ordonnance par écrit et vous en enverra une copie, ainsi qu’à votre propriétaire.

Si vous voulez que la CLI rende des ordonnances au sujet des problèmes que vous avez eus avec votre propriétaire, vous devez leur parler du problème par écrit, ainsi qu’à votre propriétaire. Pour ce faire, vous pouvez utiliser le formulaire de la CLI Problèmes que le locataire entend soulever à une audience relative à un arriéré de loyer. Vous devez le leur dire au moins 7 jours avant la date de votre audience.

Si la CLI a ordonné votre expulsion

Si vous ne voulez pas déménager, vous devez réagir à l’ordonnance d’expulsion immédiatement. La mesure à prendre est différente selon qu’une audience a été tenue ou non.

Si une audience a été tenue

Il se peut que l’ordonnance d’expulsion ait été rendue parce que le membre de la CLI s’est dit d’accord avec votre propriétaire ou parce que vous ne vous êtes pas présenté(e) à l’audience. Dans les deux cas, vous pouvez peut-être arrêter l’expulsion en demandant à la CLI de réexaminer sa décision ou en faisant appel de cette décision devant une cour de justice.

Si l’expulsion est fondée sur le fait que vous devez un montant de loyer, vous pourriez peut-être aussi l’arrêter en payant la totalité du montant que vous devez plus certains coûts supplémentaires. Les coûts supplémentaires que vous devez payer sont ceux qui sont énumérés dans l’ordonnance d’expulsion de la CLI. Vous pouvez les trouver dans le « Résumé des calculs » à la fin de l’ordonnance.

Cela dit, vous devez agir très rapidement et suivre exactement les étapes prescrites. Par conséquent, il vaut la peine qu’avant de poser tout geste, vous obteniez des renseignements plus détaillés ou vous preniez des conseils juridiques. Voir Où obtenir de l’information et de l’aide.

Si aucune audience n’a été tenue

Dans certaines situations, la CLI peut rendre une ordonnance d’expulsion sans tenir d’audience. Une ordonnance de ce type est appelée « ordonnance ex parte ». Votre propriétaire a le droit de demander une ordonnance ex parte, sans vous remettre d’avis, dans une situation où votre propriétaire prétend que, selon le cas :

• vous et votre propriétaire avez convenu que vous alliez déménager,
• vous avez remis, à votre propriétaire, un avis écrit disant que vous alliez déménager,
• vous ne vous êtes pas conformé(e) à une ordonnance de la CLI, ou à une entente issue d’une médiation et relative à une demande d’expulsion antérieure, et l’ordonnance ou l’entente visée prévoit que votre propriétaire peut procéder de la sorte.

Si votre propriétaire demande une ordonnance ex parte, il se peut que vous ne l’appreniez qu’au moment où la CLI vous fait parvenir une copie de l’ordonnance. Si vous voulez tenter d’arrêter l’expulsion, vous  devez alors agir très rapidement. Vous devez déposer, dès que possible, une Motion en annulation d’une ordonnance ex parte auprès de la CLI. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez effectuer ce dépôt dans les 10 jours qui suivent la date de l’ordonnance.

Les formulaires servant au dépôt d’une telle motion sont disponibles auprès de la CLI. Vous pourrez peut-être obtenir de l’aide d’une clinique juridique communautaire.

L’exécution d’une ordonnance d’expulsion

Si l’ordonnance d’expulsion n’est pas arrêtée, elle est exécutée ou mise en application par un agent public : le shérif.

Si vous n’avez pas déménagé avant la date ou à la date prescrite par l’ordonnance d’expulsion, le shérif peut vous faire quitter les lieux et permettre à votre propriétaire de changer les serrures. La loi ne permet ni à votre propriétaire, ni à un huissier privé, ni à un agent de sécurité de vous expulser physiquement ou de vous empêcher d’entrer : seul le shérif peut poser de tels actes. La police ne peut pas vous expulser non plus. Mais le shérif peut demander l’aide de la police s’il pense qu’il pourrait y avoir de la violence.

Vos effets personnels

Si vous êtes expulsé(e) par le shérif, vous avez seulement 72 heures (3 jours complets) pour prendre vos effets personnels. Cette règle s’applique même lors des weekends et des congés. Au cours de ces 72 heures, votre propriétaire doit garder vos effets personnels dans les lieux loués ou près des lieux loués, et vous permettre de les prendre en tout temps entre 8 h et 20 h.

Si, par contre, vous déménagez après que la CLI a prononcé l’ordonnance d’expulsion, mais avant que le shérif vienne changer les serrures, il n’est pas clair si, selon la loi, vous avez 72 heures pour sortir vos effets personnels des lieux loués. Par conséquent, essayez de tout emporter.

Si vous déménagez à tout autre moment — par exemple, après avoir reçu un avis de votre propriétaire —, vous devez emporter tous vos effets personnels au moment du déménagement. Votre propriétaire a le droit de vendre, de garder, de donner ou de jeter tout ce que vous laissez sur place, même si vous laissez des articles dans les lieux pour une seule journée.

Où obtenir de l’information et de l’aide

On trouve partout en Ontario des cliniques juridiques communautaires qui offrent une assistance juridique gratuite aux locataires ayant des revenus peu élevés.

Pour trouver la clinique juridique communautaire de votre localité, vous pouvez communiquer avec Aide juridique Ontario en visitant son site web à legalaid.on.ca/fr ou en composant l’un des numéros suivants :

Sans frais : 1-800-668-8258

Région de Toronto : 416-979-1446

ATS, utiliser le service de relais Bell : 1-800-855-0511

Il y a des avocats de service en droit du logement dans de nombreux bureaux de la CLI. Le Programme d’avocats de service en droit du logement est financé par Aide juridique Ontario. Les avocats de service en droit du logement sont des avocats et des travailleurs juridiques communautaires qui peuvent fournir des conseils juridiques de base, aider à conclure des règlements avec des propriétaires, de même qu’aider à remplir et à réviser des formulaires ou d’autres documents, particulièrement des documents en matière d’expulsion. Dans certains cas, les avocats de service peuvent, lors d’une audience, aider le locataire relativement à des mesures simples ou à des mesures d’urgence.

Vous pouvez vous inscrire à ce programme à tdc.acto.ca. Vous pouvez également appeler votre clinique juridique communautaire locale pour en savoir plus sur ce service.

Vous pouvez communiquer avec la Commission de la location immobilière (CLI) pour obtenir des formulaires ou des renseignements généraux. La CLI ne peut vous donner de conseils juridiques.

Le site web de la CLI est situé au tribunalsontario.ca/cli/. Pour téléphoner à la CLI, composez 1-888-332-3234 ou 416-645-8080.

Pro Bono Ontario a une ligne d’assistance téléphonique pour les conseils juridiques au 1-855-255-7256. Vous pourrez peut-être obtenir jusqu’à 30 minutes de conseils juridiques gratuits.

Justice pas-à-pas, un site web de CLEO, vous donne accès à des renseignements détaillés sur des problèmes juridiques courants. Le site traite plusieurs questions de droits y compris le droit du logement. Justice pas‑à‑pas offre des outils pratiques tels des formulaires et des listes de contrôle. En outre, ce site fournit des renseignements orientant ses utilisateurs vers des services sociaux et des services juridiques. Visitez justicepasapas.ca et sous la section du Droit du logement, consultez les informations relatives à l’expulsion.